-M- escribió: 08 Jul 2021, 23:45
Pero yo solo compro la mitad del piso. Entonces si cojo tu 1.8 (porque no encuentro nada buscando cuál es aquí) me saldría 58.800€ aprox, pero yo no compro el 100% del piso, compro el 50%, entonces pues unos 30.000€ que es el rango que hemos hablado mi hermana y yo, unos 30.000 - 35.000€. Pero si se supone que yo puedo hipotecar el piso por la razón que quiera, podría pedir más de eso para la reforma si me lo conceden, no?
Lo siento, yo es que en estos temas no es que no tenga ni p**a idea, es que directamente no me da el cerebro para entenderlos, a mi habladme como si fuera g*lipo**as sin pudor, porque en estos temas lo soy y mucho
M, el valor que estás calculando con el catastral multiplicado x2 es el mínimo por el cual se puede escriturar el piso. Este mínimo está fijado para tratar de evitar en la medida de lo posible las operaciones en B. Imagínate que no hay mínimo, y compras/vendes un piso por 0'01€ en escritura y 99.999'99€ en B, la de pasta en impuestos que te ahorrarías... para intentar evitar eso hacienda fija ese mínimo a escriturar. Así que en tu caso, como medio piso es tuyo, efectivamente el mínimo a escriturar para comprarle a tu hermana su 50% del piso ronda los 30k. Eso por un lado, que es el valor de compra-venta.
Por otro lado tienes el valor de hipoteca máximo que puedes obtener. No tiene nada que ver (para esta operación) con el valor catastral. Los bancos dan de hipoteca por lo general como máximo el 80% del valor más bajo entre el precio de la compra o la tasación hipotecaria del piso, y esto lo hacen simplemente para asegurarse el cobro de la deuda en caso de impago. Es decir, si yo te presto 80, me aseguro el cobro de ese dinero con algo que valga 100. Así, si no pagas y me quedo con el piso habré recuperado el dinero que te presté, porque vale 100 según la tasación.
Pero nos referimos al valor de tasación del piso completo, el banco no quiere la propiedad de medio piso como aval. Así que si hipotecas el piso entero y garantizas el pago de tu deuda con la propiedad completa del piso, podrás acceder al 80% del valor de tasación del piso entero, no sólo de la mitad que quieres comprar. En cualquier caso, siempre se puede ampliar ese 80% si pones más propiedades como garantía. Es decir, si tuvieras otro piso y necesitases más dinero, podrías ampliar el préstamo hipotecándolo también (cuidado con ésto..) y ese piso también garantizaría el pago de tu deuda. Siento explicarme tan mal, pero aún estoy con el primer café de la mañana empezando a trabajar enfrente del ordenador y no proceso muy bien
En mi caso por ejemplo (me cito a mi misma en spoiler porque me he cambiado el nick a como me llamaba mi abuela
, para seguir el hilo de la historia)
ABBC3_SPOILER_SHOW
Fantasmiko escribió: 29 Jun 2021, 22:15
smoothwalk escribió: 29 Jun 2021, 17:50
Enhorabuena @Pocahontas y @Fantasmiko por vuestras compras!!!
Ojalá me pase a mi pronto también... jamás pensé que me daría envidia (sana) alguien recién hipotecado... la vida!!!
Muchas gracias a todas las que habéis contado vuestra historia, me he leído en poco más de una semana toooooodo el post y flipo con las cosas que aprendo en el foro, es increíble. Muchas muchas gracias!!!!
Y ahora... empiezo con mi libro. Hemos encontrado el piso de nuestros sueños. Tiene TODO lo que buscamos, es perfecto!! Encima lo venden por la mitad de precio que les costó en 2007 en plena burbuja antes de explotar.
Estábamos super emocionados hasta que hoy nos ha dicho el tasador que en el mejor de los casos la tasación se queda en un 72% del precio de venta
Me ha explicado que esto pasa porque lo que más "lastra" el precio hacia abajo es el precio medio del metro cuadrado en la zona, que está bastante por debajo, y no se tienen en cuenta para la tasación las condiciones particulares del piso que encarecen el precio de venta (ático esquinero, primera linea de playa, orientación este, sur, oeste, todo exterior... )
Tenemos ahorrado un 30% del precio de la venta, pero si nos dan de hipoteca máximo el 80% del valor de tasación, nos darían de hipoteca del total de venta sólo un 56%, más el 30% que tenemos, nos quedamos en 86%
Sabéis si se pueden negociar (y cómo) hipotecas de más del 80% del valor de tasación? No somos funcionarios, indefinidos si y tenemos
capacidad de ahorro, y otra vivienda en propiedad, sin cargas, que no queremos usar como aval, nos da miedo usarla... Pero jo. ¿A alguien le ha pasado y ha conseguido más financiación?
Qué desilusión. A ver qué nos dicen en el banco, empezamos a recorrer bancos el viernes, pero pinta muy mal
Edito para añadir que nos venden el piso por el precio que les queda por pagar de hipoteca, es decir, tenemos la opción de subrogarnos a su hipoteca, con novación de condiciones porque ellos tienen ahora 0,5 + euribor y a nosotros nos subirían intereses.
¿Sabéis si subrogándonos a la hipoteca existente de los actuales dueños el banco también tiene en cuenta el valor de tasación, y sólo da el 80%? ¿O cambian las condiciones ya que el banco tiene actualmente la casa como garantía de pago de esa hipoteca?
¿Y en el caso de las subrogaciones, también se paga el 30% inicial? Tenemos esperanza de que podemos hacerlo con esta opción, aunque si lo hacemos así nos van a freir a intereses probablemente...
Gracias por leerme
Muchas gracias hermosa, yo en su día me leí el post entero también y merece la pena, hay muchísima información.
Respecto a lo que comentas, ojalá lo consigais porque tiene una pinta incríble!
Mi pregunta es, como es que has hablado con el tasador? Es que habeis quedado para un día que vaya a tasar o es que hablas con el informe en mano?. A nosotros nos compararon con pisos del mismo código postal, pero de distintas "zonas" dentro de que todo era centro. Y el nuestro es dúplex y lo compararon con otros dúplex de metros parecidos. Yo ya te digo que iba súper pesimista con la tasación, porque según idealista y demás simuladores me salía 30000 euros por debajo y al final me lo tasaron en el precio que escrituré (el resto,10000 euros, lo pagamos como mobiliario pero porque valía eso y más). Así que entiendo que si es un ático os comparará con áticos, no os puede comparar con un entresuelo!.
De todas maneras, si no os diera para la entrada hablaría con mis familiares para ver si me pueden hacer un préstamo a interés 0 y a una mala se podía pedir un préstamo personal al banco aparte de la hipoteca pero eso implica que te fríen a intereses.
También te digo que a mi "por ser joven" en el Santander me ofrecían financiarme el 100 % pero no se en qué condiciones. Mira por internet a ver si ves algo.
En cuanto a la hipoteca, ahora las hay muy buenas, yo te diría que echaras cuentas. Entiendo que tienes que pagar tu los gastos de novación que son distintos en cada hipoteca, tendrías que mirar las claúsulas de la actual y comparar con como te sale una variable. Ahora las variables están tiradas y aunque suban tardarán mucho en hacerlo, yo por ej soy más conservadora y preferí una fija porque es a muchos años (aunque espero amortizar bastante). De todas maneras para que las fijas sean competitivas frente a las variables los bancos las han bajado mucho, así que ambas opciones son muy atractivas.
Como os contaba, tenía el problema de la tasación también que según las estimaciones me faltaban 50k, me planteé y pregunté en el banco por si fuera necesario utilizar como garantía el piso donde vivo ahora y me dijeron que hipotecando este piso podría ampliar la hipoteca 50 sin problema (sin problema para ellos, para mi si, que si algo fuera mal podría perder el fruto del trabajo de mis padres por 50k, porque si hipotecas hipotecas el piso entero, no una parte)
Pero ya tenemos tasación oficial!!!!!!
Hemos pasado de los 250k en lo que nos lo tasaba TINSA a 339k con GESVALT!!!! Más del precio de compraaaa!!!!!
Tengo que contarlo porque es mucho dinero de diferencia: NO TASEIS CON TINSA!!!! En el propio banco (Santander) nos dijeron que son demasiado conservadores en esta tasadora y que dan valores MUYYYYY por debajo de otras tasadoras y paralizan muchas operaciones. Esque son 90k de diferencia!!!!
Edito para añadir por si a alguien le sirve: en el Santander tienen las hipotecas baratísimas. Nos dan 0'95 a interés fijo, sin cuotas de ningún tipo (amortización gratis que es lo que nos interesa más) y sin seguros ni primas únicas ni historias, sólo con nóminas, tarjetas y recibos. Tienen también una hipoteca "joven" de la que me avisó
Fantasmiko que os comento por si os interesa, la directora de mi banco ni la conocía y cuando se la dije la buscó y nos la ofreció, pero ni ellos saben que la tienen, es para menores de 36 años y te dan hasta el 95% del valor de tasación. El único "pero" que tiene es que durante los 5 primeros años necesitas una persona que te avale, y el aval desaparece automáticamente a los 5 años sin trámites.
Me quedé depre total.
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